贖罪

關於版主 版主簡介： 曹慶好，已婚男性，土地登記專業代理人國家考試及格，政府立案的合格地政士。也是「曹慶好地政士事務所」的負責人，年齡已至不惑之境，但尚未達知天命之年。 職業及工作簡介： 雖然像唐吉訶德般自認為是「不動產信託規劃顧問」，但幾乎沒有人這樣稱呼版主。倒是有許多朋友謔稱「信託傳教士」。也不管客戶是叫他「曹代書」；還是有同業以貶代褒稱為「不務正業的地政士」；或似褒實諷的「地政士之光」，版主現在的名片上就是「不動產信託顧問」，所行所為就是堅持要像他所謂的是一個專業的「不動產信託顧問」。 房地產經歷： 民國79年起開始從事不動產行業逾二十年，其間做過房屋仲介、建築開發公司的土地開發、投資公司的法拍買斷、預售屋代銷.....等各種最基層業務工作，也當過建設公司(台灣)高階主管、海外(中國大陸)房地產專案經理、物業管理公司(港資外商)執行長等重要職務(管理員工近百名的大公司)，實際負責「企劃銷售」與「營銷管理」的大型(數百戶以上的社區或大樓)房地產開發案及銷售案有二十幾個。 由於工作性質需長年駐守國外，為小孩教育及兼顧家庭親人....等諸因素。版主於民國87年毅然辭去工作返台，在已屆35歲、離台4年後回到台灣，一切都得重新開始之情況下，選擇機會不多，因此決定自行執業，成立曹慶好土地登記專業代理人事務所(因為當年尚無地政士之稱謂，名稱又臭又長，但版主覺得專業這二個字頗合其脾胃，因而沾沾自喜)。 因為版主許多不太受人歡迎的臭脾氣，有時讓人不敢恭維，例如版主從事地政士十二年了，辦理簡簡單單的銀行貸款，竟只會說些貸款額度(成數)依客戶與不動產條件而定等無關痛癢的話；而無法像其他地政士有能力豪邁地承諾貸款能力很強、與銀行經理很熟、或拍胸脯保證貸款成數....等。還有民間借貸協議或買賣簽約等案件，別的代書三二下就全部搞定了，版主竟時常為了說清楚講明白，花一個小時還沒開始簽約......。 若版主能自知其短處，虛心改進也就罷了，偏偏還要自命清高地不願成為仲介的附庸、不想被業務當成細漢。當然版主也會解釋一些別人根本聽不懂也不想聽的啥牢子維護地政士主體性、專業性、公正性等理由，但是有誰會在意呢？再加上現代網路發達、仲介業壟斷買賣貸款案源、政府機關簡政便民......一些簡易案件更是萎縮，若不配合仲介公司、銀行、建設公司....等，實難以為繼。因此，版主只能另辟蹊徑，故只得承辦一些別人不願辦、嫌麻煩、怕辛苦的疑難案件維生，業務案件與一般地政士完全不同。前幾年的主要業務以財產移轉節稅規劃及法拍投資顧問為主；近兩年(2008年起)已逐漸以不動產信託規劃為業務重心，目前版主已辦理各種型態的不動產信託規劃實際案例近二百件，在不動產業界應尚無人信託規劃實務能出其右。 回上一頁 至本網站首頁 

為何要買(投資)法拍屋為何要買(投資)法拍屋便宜、低於市價行情二成以上無論預售屋、新成屋、仲介二手屋、銀拍屋........。法拍屋扔是所有房屋中價位最便宜者。一般售屋者或仲介為使房屋能賣到合理價位，大都開價比合理成交價要高，讓買方有議價空間。所以除非買方特別會殺價，否則很難買到便宜的房子。但法院強制拍賣的不動產，第一拍的訂價就市依市價鑑定(省去議價的過程)。有的甚至以公告現值估價，那第一拍價格就比市價低很多。隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價，一般每次拍賣底價均為前次流標價打八折，購買者多以低於市價行情進場投標。若以第三拍的價格大都只有市價的6、7成。不論投資自住皆划算。 公平、公開、公正現行法院拍賣之過程極為公開，任何人只要有足夠的資金，大家機會均等。依循正確投標步驟與流程皆可參與標購，法官公正主持拍賣程序，由出價最高者得標買受(或應買公告期間由最早聲請應買者)公平取得不動產。 產權法院保障、交易最安全法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權保證依公告移轉絕無問題。只要是有點交的案件，也可聲請法院點交不動產。因此，只要投標前做好調查公告及筆錄，或委託專業代標處理即可。標購法拍屋絕對不會發生購屋常見的一屋二賣、交了訂金後屋主跑路或遭查封、抵押權無法塗銷、建商倒閉、產權縮水等消費糾紛，比一般買賣交易更安全。 產品多元性、案量大、選擇性高法拍屋案源不虞匱乏，省去開發物件之過程，只要上法院的公告欄或法拍網站，成千上萬件案源讓人挑花眼。且各種產品皆有；不論店面、別墅、土地、大樓、小套房、廠房等任君挑選。由於拍賣之不動產區段，有的可能位於黃金地段，當然也可能在乏人問津的偏遠地帶，有的是管理完善的豪宅；也有生活品質低下無管理之沒落社區。因此標購之前應仔細評估分析，以免失誤。回本分類目錄

表二、附條件平等互惠之國家 表二、附條件平等互惠之國家1.新加坡1、准許新加坡人民及公司(包括新加坡銀行)在我國取得不動產抵押權。（內政部87 年2 月24 日台內地字第8702939 號函）2、新加坡人得在我國申請租賃工業區之土地或廠房。（內政部89 年5月2 日台內地字第8906217 號函）3、有關新加坡人民在我國取得土地及建築物權利案，綜合現行土地法規、行政院及外交部上開函內容歸納如下：(一) 新加坡人民取得我國區分所有建物之任何一層作為住宅或商業使用，並得依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定准其取得基地所有權或地上權之應有部分。(二) 土地法第17條第1項所列各款土地，依該法條第2項規定則准由新加坡人因繼承而取得，並於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，標售程序準用第73條之1相關規定。(三) 土地法第17條第1項所列以外之土地，基於平等互惠原則，允許新加坡人得因繼承或遺贈而取得所有權，並自繼承之日或遺贈之日起10年內移轉與本國人。（內政部95年12月8日 台內地字第0950178966號函）2.香港地區1、86 年7 月1 日以前，香港居民、法人及團體機構得在我國取得或設定土地權利；86 年7 月1 日以後，在香港地區對於外國人士在該地取得不動產權利之規定未改變前仍得繼續適用。（內政部86 年7月26 日台內地字第8607355 號函）2、 香港居民，必須持有香港永久居民身分證，且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外，不得持有其他地區或國家之旅行證照。（內政部86 年12 月15 日台內地字第8612195 號函）3、 依香港澳門關係條例施行細則第3 條規定：「本條例第4 條第1 項所稱香港護照，係指由香港政府或其他有權機構核發，供香港居民國際旅行使用，具護照功能之旅行證照。」，故香港特別行政區政府簽發之中華人民共和國香港特別行政區護照，即為所稱之香港護照。至關於『香港居民』身分之認定，依香港澳門關係條例第4 條第1 項規定意旨，當事人須持有香港永久居民身分證，且不能持有英國國民(海外)護照或香港護照以外之其他地區或國家之旅行證照，尚不得僅以持有香港護照而認定其為香港居民。（內政部87 年6 月10 日台內地字第8706372 號函）4、 香港地區華僑身分證明書之效期認定及使用事宜：(一) 香港地區居民於『97』年( 86 年7 月 1 日)前所取得之華僑身分證明書不受效期影響，可繼續使用。(二) 自86 年7 月1 日起行政院僑務委員會依法不得受理香港居民申請華僑身分證明書。（內政部87 年8 月5 日台內地字第8708266號函）3.菲律賓1、准許菲律賓自然人或其公司在我國取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包含40％)建物所有權，並依公寓大廈管理條例之規定准其取得基地所有權及地上權之應有部分。（內政部86 年10 月22日台內地字第8683016 號函）2、 菲國人民或公司得在我國取得不動產抵押權，其抵押物不以內政部86 年10 月22 日台內地字第8683016 號函所定之區分所有建物為限。但其因行使抵押權擬取得不動產權利者，仍應符合上開函之規定，僅得取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包括40％)之建物所有權及其基地所有權、地上權之應有部分：如該不動產非屬區分所有建物，則不得取得。（內政部86 年12 月13 日台內地字第8690004 號函）3、 菲律賓人民在我國繼承取得土地及建物，不受上開本部86 年10 月22 日台內地字第8683016 號函釋之限制。（內政部87 年2 月20 日台內地字第8702904 號函）4.泰國1、 泰國之人民或法人因居住或投資目的者，得在我國取得土地權利。（內政部92 年8 月8 日台內地字第0920011585 號函）2、 泰國人得因繼承而取得我國土地權利，至於有關其土地面積，因取得當時並無限制，辦理繼承時，應亦無須另予限制。（ 內政部92年12 月15 日台內地字第0920016705 號函）5.斐濟斐濟有關土地買賣法規對我國人民並無歧視規定，我國國民可比照其他國家人民，即使未在斐濟居留亦可在斐濟境內購買 一公畝 以下可自由買賣之土地， 一公畝 以上則須事先申請核准。國有土地僅可承租，租期至多為99 年，另土著原始持有之土地，則由憲法規定不得買賣並為個人所有。（內政部82 年4 月8 日台內地字第8204467 號函）6.百慕達外國公司在百慕達不得購買或擁有土地，惟可租用土地，最高期限為21年，國人可依百慕達1981 年公司法第144 條規定設定抵押權。（內政部85 年9 月11 日台內地字第8508689 號函）7.丹麥准許丹麥人民在我國取得抵押權，並得免檢附互惠證明文件。惟丹麥人因行使抵押權而取得該不動產者，仍應依外國人在我國取得土地權利作業要點第1 點規定，請當事人檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定同樣權利之證明文件。（內政部87 年6 月15 日台內地第字8706334 號函）8.烏克蘭除農地禁止以外，烏克蘭人得在我國取得或設定土地權利。（內政部97年4 月14 日台內地字第0970059761 號令）9.捷克准許捷克人因繼承或以法人身分在我國取得或設定土地權利。（內政部98年9月7日台內地字第0980161108號令）10.斯洛維尼亞准許斯洛維尼亞人以法人身分在我國取得或設定土地權利。（內政部98年9 月7 日台內地字第0980161108 號令）11.南卡羅萊納州，美國准許美國南卡羅萊納州人取得或設定面積50 萬英畝(約202,345公頃) 以下之土地權利。（內政部93 年11 月18 日台內地字第0930015751 號函）12.明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州，美國准許美國明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州人取得或設定農業用地以外之土地權利。（內政部93 年8 月19 日台內地字第0930012056 號函）13.北達科他州、南達科他州，美國准許美國北達科他州、南達科他州人取得或設定農業用地以外之土地權利。（內政部93 年11 月18 日台內地字第0930015751 號函）14.密西西比州，美國美國密西西比州人得在我國取得或設定土地權利，惟就公有土地部分，僅有獲得居留權之密州人方得擁有，未具居留權因債務而取得土地者，其擁有年限不得超過20 年；公司或其他社團法人之成員如含有未具居留權之密州人不得直接或間接取得。另工業用地部分，未具居留權之密州人之取得和擁有不得超過230 英畝 。（內政部97 年4 月15 日台內地字第0970057557 號令） 

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關於本網站 ---這裡是推廣不動產信託規劃的網站，也是全國第一個專業不動產信託顧問網------希望您在認識不動產信託之同時，對於影響自身權益重大之房地產更加瞭解--- 一.本網站緣起： 筆者自民國79年從事不動產行業起，期間經歷房地產各相關領域，至今已超過二十個年頭，深深感覺房地產雖是大部分國人最重大重要的資產(據統計台灣自有住宅率已超過85%；且購屋所得比亦居高不下，民眾終其一生辛勞就只有一間房子是國人的普遍現象)，但因不動產牽涉知識面較廣，資訊面又常不太透明或常被商業行銷等刻意誤導，大多數人對於影響家庭生活、關係自身權益至大至鉅的「不動產」認知不足。 就像是房地產超基本的一些常識，例如：買賣房屋、購屋貸款等影響人生一輩子的頭等大事，時常見到許多人僅僅聽仲介、銀行的說詞而根本不審閱契約、不請教專業....就作出了「下賭注式」的決定，也很少見到有人與子女晚輩討論 :「將來是否應拋棄繼承或限定繼承以保障權益...等」這些最基礎應備知識。國人就連生前預立遺囑之觀念都還尚未普遍；那就更不用說會有多少人主動去瞭解對於保護財產、預防遺產糾紛、老年安養....等更重要的新制度---【信託規劃】---並且真正確實辦好信託契約(信託遺囑)；或已妥善地安排好財產移轉並開始信託資產規劃了！ 在網路發達、資訊爆炸的電腦時代，尤其像不動產這樣具有高商業價值之產品，其實並不患資料信息不足；而是網路上的知識與資訊本就有真有假，反倒更重要的是應如何在眾多廣告訊息、垃圾訊息、錯誤訊息中快速找尋取得資訊並能判斷它是正確及實用的。由於本人在房地產各相關領域皆有涉足之特點，最適合不動產資訊之整合。剛好不動產信託規劃也一樣，最需要的是「整合的能力」。能將房地產各方面經驗及心得在此與大家分享是我的心願，衷心期望藉由結合網路快速與便利的優點，讓個人更能發揮所長，以協助更多客戶、讀者維護財產權益，預防房地產的紛爭及解決不動產的疑難。 二.本網站主題： 本網站的主題以「不動產信託規劃」為主軸；以與不動產信託相關不可分的房地產稅務、法律、執行、管理、處分、登記、理財...等為經緯，希望能以淺顯易懂的方式，將不動產信託的正確知識與重要觀念推展到千家萬戶，使國內「不動產信託」能像英、美、日等先進國家一樣普及。 由於本人工作較忙；且電腦知識及網路應用之能力不足，本網站初期先以部落格方式經營，以服務顧客與讀者為主。期望能在有一定的客流量後改以專業大型網站管理，俾能擴大服務範圍至社會大眾。(本網站網址：tw.myblog.yahoo.com/dhy789，因英文網址較不容易記住，建議以我的名字【曹慶好】或【不動產信託】當關鍵字搜尋。) 三.本網站宗旨： （1).為推廣不動產信託這好觀念、新制度，讓大眾認識與瞭解信託規劃。  （2).為房地產【知識普及】與【資訊透明】服務。 四.本網站功能(現階段工作目標)： 本網站於2009年3月成立，因為網站尚未設立之前，本人即已早在心中預先設定明確的主題與目標，所以於網站正式成立後，才能堅持上述本網站之宗旨，堅定不移地朝著【推廣不動產信託】及【公開不動產知識及資訊】之方向前進。版主期望在短期內，網站能達成下列原先所預定之功能 : (一)、 提供實用及正確的房地產資訊，使本站像房地產百科全書般內容豐富但又通俗易懂。(二)、 推廣信託正確的知識，宣傳應事先【信託規劃】的觀念，普及一般社會大眾(非房地產業或金融業人士)對不動產信託的認識。(三)、 減少因資訊不透明或錯誤資訊誤導等所造成的常見的【不動產糾紛】及【消費者權益受損】。(四)、 呼籲應尊重專業並支持專業分工，建議應建立【不動產專業顧問】制度。(五)、 利用網路資源與服務，如留言討論、線上回應....等，供房地產知識交流或用以解決不動產問題。(六)、 發展不動產信託在生活上能被廣泛靈活地運用(如避險、節稅、遺囑、養老.....)，並開發課程，研討信託規劃實務的應用。 五.本網站未來目標： 不動產信託規劃具有靈活、彈性、多功能等性質，幾乎可運用來解決各種房地產問題，或利用它的特性來達到各種預設之目的。雖然版主已勾畫出本網站未來的藍圖與願景，例如本人前年底(2008年金融海嘯時)推出的【不動產救星計劃----搶救法拍屋】，與目前信託實務活用班的研究【信託養老----反向貸款】等課題都是本網站長期努力的目標之一。但因不動產信託觀念尚未普及、配套措施尚未完備、時機還未臻成熟.....等諸多因素，不宜現在公開。本人認為應先認真做好現階段該做的工作再說，至少等本人推廣不動產信託小有成效後(期許本網站應每日人數平均至少數千人以上)，再來公開本網站未來目標，是較穩健踏實、較切實際的做法。 只要紮紮實實做好目前的不動產信託推廣工作，就算經過努力無法進展到下一階段目標；或是結果是由更有能力更有資源者先達成也無妨，畢竟只要「信託」這觀念若能像國外一樣普及就好了，成功何必在我！ 回上一頁 至本網站首頁  

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回覆國稅局要求本人說明是否有信託收益與信管理報酬之陳明函(說明書) 本人堅持以【最專業的不動產信託規劃顧問】自勉及做為本事務所努力之目標，因此與一般地政土事務所明顯有所區別，承辦信託案件不論做法、業務方向或案件數成長....等在業界屬開創不動產信託規劃先河之領先地位。但也因此而引起國稅局的關注，日前要求本人說明是否有信託收益或信託管理報酬等。本人因始終秉持專業正派經營，維持公正超然的專業顧問角色，且善盡善良管理人責任，若有信託受託財產皆如實申報且以受託專戶獨立管理， 故特回函國稅局說明，以下為本人陳明函(說明書)一字不改照原函發表： 陳明函(說明書) 主旨：為說明「曹慶好地政士事務所」(受託人:曹慶好)承辦信託登記案件，並未有信託收益或信託管理報酬事。 說明：一. 本事務所承辦之【不動產信託登記】案件，受託人皆由委託人指定之，若有少數受託人為「曹慶好」之案件，皆為百分之百自益性質之信託案件，即信託期間之受益人與信託屆期時之權利歸屬人皆為委託人本人，受託人(曹慶好)與信託利益完全無涉。本事務所於承辦之信託案件若有涉及利益分配、財產贈與、遺產安排等他益性質之信託案件時，受託人絕非由曹慶好擔任(一般皆由委託人的親人或銀行擔任受託人) ，合先敘明此事。 二. 本事務所承辨之不動產信託登記案件皆依規定至地政機關登記(以達到公示之效力) 且一定皆有至稅捐機關申辦受託信託財產專戶(以使信託財產獨立，達到委託人與受託人的財產分別管理) ，並誠實申報信託財產所得。以上所陳內容，皆有地政機關登記資料及稅捐機關財產歸戶註記資料、各年度信託所得申報書、受託信託財產目錄、受益人各類所得明細等詳細資料為憑，請 貴單位鑑核。 三. 本地政士事務所近年承辦之案件逐漸以信託登記為主，其實絕非本事務所業務興旺；而是本事務所幾乎無傳統代書業務(由本人每年如期申報之執行業務所得收入明細表可證)。因為近年網路資訊發達、政府機關便民簡政措施、一般買賣過戶及貸款等案件已被仲介業壟斷、簡易設定塗銷案件有金融機構業務人員甚至提供免費服務…. 等諸多因素；再加上人民所得未增但失業率居高不下，許多民眾為節省代書費的開支，除了複雜難件外反正各類書表範例也很容易下載，因此；自辦登記案件的人數愈來愈多(據地政事務所統計民眾自辦送件數比例已超過專業地政士承辦案件) 。所以很多地政士(代書) 的案源枯竭，根本沒有業務可做，傳統的地政士若不配合仲介公司，就只有關門歇業之途了。 四.為負起家庭經濟重責(本人上有八十老母要奉養；下有妻小嗷嗷待哺)及為使本事務所不致成為仲介公司的附庸(若選擇配合仲介公司或受雇於建設公司或經紀代銷….等公司極容易喪失本行業應具有的公正性、專業性與主體性) ，本人選擇以「不動產信託規劃顧問」為主要業務方向。因為「不動產信託規劃」是良好的制度，更可以讓我真正發揮累積二十年不動產的經驗及專業知識來解決客戶問題、協助客戶保障財產安全與維護應有權益。但是，由於【不動產信託】之觀念在國內尚未普及，在台灣尚屬開創初期，因此本事務所推廣不動產信託規劃過程常遭誤解或排拒，接案極為艱辛困難。就算本人辦理信託規劃案件收費標準非常低廉，在推廣期間僅比照一般買賣過戶收費標準(有本所業務宣傳單及本人推廣不動產信託的網址: 【http://tw.myblog.yahoo.com/dhy789/】可證)，但每個月承辦信託案件也是只有寥寥數件(詳本人歷年執行業務所得收入明細表) 。在如此地要說服客戶辦理都非常不易的環境下，更遑論向客戶收取高額不動產信託規劃費或顧問管理費了！ 五. 綜上述，可知本地政士事務所承辦信託規劃案件確實係為了開拓地政士事務所業務來源，且僅收客戶信託登記之費用，絕無其他收益或報酬。且本人登記業務之所得每筆每件皆依法如期誠實申報，若有漏報本人願接受最嚴厲的處罰與制裁。甚至是以本人為受託人的案件，因本人是權利義務關係之當事人本身而非代理人，依規定屬本人自辦案件本可不屬申報執行業務所得範圍，但本人也會因為的確有增加業務收入而依規定如實申報信託登記所得。即本人許多件登記案件會重複申報過戶移轉登記及信託登記兩筆執行業務所得，因本人(本所)歷年都正常申報執行業務所得，請 貴局查核即明。 以上所陳若有虛偽不實，願負一切法律責任 謹呈 台灣省北區國稅局桃園縣分局 陳明人：曹 慶 好 地 政 士 事 務 所 負責人：曹 慶 好 印章 身分證號Z10002xxxx (曹慶好信託受託財產專戶  統編 10647226稅籍編號3908G0002 負責人曹慶好) 事務所住址：桃園縣八德市介壽路二段921號(曹慶好戶籍地同左) 聯 絡 電 話：0920570258 03-3680429 中  華  民  國  99 年  4 月  29 日 回上一頁 至本網站首頁  

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